Elena Baranda Matamoros Perito Economista
Elena Baranda MatamorosPerito Economista

La Hipoteca Multidivisa

 

¿Cuándo comenzó? 

 

La Hipoteca Multidivisa es un producto financiero que empezó a comercializarse en el año 2004, alcanzando su máximo nivel en el año 2008 donde se firmaron el mayor número de ellas.

 

España estaba en pleno boom inmobiliario, los tipos de interés estaban altos y los  Bancos que buscaban clientes, comenzaron a ofrecer un nuevo producto que conseguía  abaratar el capital del préstamo  referenciando la hipoteca en otra moneda, en la mayoría de los casos en yenes japoneses.

 

En ese momento eran  monedas relativamente estables y que estaban muy devaluadas frente a la fortaleza del  euro, de manera que comprar Yenes o Francos Suizos resultaba barato, y ello facilitaba el pago de las cuotas hipotecarias, de ahí que se firmaran tantos préstamos de estas características.

 

 

¿Qué pasó?

 

El problema fue la devaluación del euro y el encarecimiento que suponía adquirir la divisa, pues se necesitaban más euros, y por ello la deuda en lugar de reducirse,  crecía y la cuota hipotecaria se multiplicaba al alza.

 

A su vez el Euribor alcanzó mínimos históricos, algo que resultó muy beneficioso para los clientes que tenían una hipoteca en euros, aunque no tan beneficioso para los bancos, que vieron cómo se reducían sus ingresos.

 

Esos cambios de tendencia eran predecibles, aunque no por los clientes minoristas, que no tienen a su alcance ese tipo de información y cuyo conocimiento sobre el comportamiento de los mercados financieros, es nulo.

 

Sin embargo los Bancos sí sabían que venían tiempos complicados, pues existen estudios que preveían una devaluación del euro frente a las divisas de referencia (Yen, Franco suizo...), así como una bajada de los tipos de interés y todo ello hacía que una hipoteca multidivisa no resultara un producto tan adecuado como una hipoteca en euros.

 

 

¿Cuáles son sus características?

 

Se trata de un producto complejo y de riesgo, cuyas características se  encuentra entre las de un producto bancario y las de un producto de inversión, pues desde el momento de la constitución de la hipoteca se convierte en un derivado financiero que se rige por la fluctuación del valor de una divisa.

 

Es complejo por la dificultad de entender su funcionamiento, por eso cuando el cliente no tiene formación ni experiencia en este tipo de productos financieros, es necesario extremar la claridad en las explicaciones ofrecidas, además de facilitar dicha información con  antelación suficiente antes de que se asuma cualquier obligación contractual.

 

Debe ser una información adecuada y suficiente para conocer las características esenciales del producto y sus riesgos. Sin olvidar advertir de manera comprensible y suficientemente detallada de los riesgos, pues es algo fundamental para evaluar cómo puede afectar a su situación financiera.

 

Esa información no se les facilitó a los clientes y  firmaron estas hipotecas con una percepción del riesgo de tipo de cambio como algo similar  al riesgo de tipo de interés, es decir que si la divisa se aprecia las cuotas pueden ser más altas y  la deuda puede reducirse más lentamente.

 

Pero en ningún momento se plantearon que el capital pendiente pudiera incrementarse, pues las hipotecas en euros bajan más o menos, en función de lo pagado como amortización de préstamo, pero siempre bajan.

 

 

Respecto al  riesgo de Tipo de Cambio,  se debe a que la oscilación en el valor de la moneda de referencia del préstamo, provoca que el importe pendiente de devolver varíe continuamente, de manera que se pueda dar el caso de que en un momento determinado se deba al banco más dinero que el que este prestó al constituir el préstamo.

 

Dichas oscilaciones en el tipo de cambio se deben a factores macroeconómicos como la inflación, el tipo de interés, el PIB…, que provocan que la divisa se aprecie (se necesitan más euros para obtener la misma cantidad de divisa)  o se deprecie (se necesitan menos euros para obtener la misma cantidad de divisa)  con respecto al euro.

 

Ese riesgo de que el capital pendiente del préstamo no se reduzca, como ocurre en una hipoteca en euros, sino que se incremente, se debe a que constantemente se está recalculando el contravalor en euros del capital pendiente de devolver, en función del tipo de cambio. De ahí que es posible que su cuantía se incremente notablemente a pesar del continuo pago de cuotas, si la divisa se aprecia sobre el euro.

 

Un riesgo añadido es la consolidación de la deuda, pues el hecho de que se pueda ejercitar la opción multidivisa, cambiando la divisa de referencia del préstamo, produce una consolidación en euros del capital prestado, pudiéndose materializar de esta forma, el incremento que la fluctuación de monedas haya tenido sobre el capital prestado.

 

 

¿Se podía haber evitado?

 

Claro que se podía haber evitado, pues todo se reduce a que se colocó un producto a una clientela inadecuada, que carecía de conocimientos de los mercados financieros, a los cuales fue fácil convencer porque se les ofrecía abaratar su cuota de hipoteca, en un momento de inicio de la crisis económica y con el Euribor  al alza, que estaba ahogando a muchas familias.

 

Pero no se les facilitó la información necesaria sobre la evolución de los mercados, que hacía que el momento fuera totalmente inadecuado, ni sobre las características y riesgos del producto.

 

Era absolutamente necesario que el cliente supiera que el tipo de cambio de la divisa que iba a contratar, inicialmente podía resultarle beneficioso, pero podía sufrir oscilaciones debido a factores macroeconómicos, que podrían hacer que se invirtiera la tendencia, haciendo que  la cuota mensual del préstamo aumentase, y que en vez de amortizar el préstamo, la deuda siguiese creciendo.

 

  • Porque las cuotas de amortización pueden variar, además de por el tipo de interés, por el cambio aplicable a las monedas.

 

  • Porque la fluctuación de la divisa no solo afecta a las cuotas mensuales, sino también al propio capital pendiente de devolución, que se  recalcula mes a mes  su contravalor en euros, por lo que es posible que la deuda se incremente notablemente, a pesar del continuo pago de las cuotas.

 

  • Porque el aparente beneficio que resulta de un tipo de interés inferior (Libor) puede desaparecer debido al sobrecoste que supone recalcular permanentemente el capital pendiente.

 

 

No se proporcionó la información suficiente y en la actualidad la mayoría de estos clientes, que han estado pagando durante 8 o 9 años unas cuotas que llegaron a duplicarse, a causa de las enormes variaciones del tipo de cambio, y que les han ocasionado importantes  problemas económicos,  se encuentran con que apenas han amortizado su préstamo o que le deben más dinero al Banco del que les prestó cuando firmaron su hipoteca.

 

 

Simplemente una correcta información,  habría evitado el enorme perjuicio económico sufrido por muchas familias, pues es seguro que no se habría firmado ni una sola hipoteca multidivisa.

 

 

Elena Baranda Matamoros

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